Quelles sont les règles de la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Avant la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir certaines conditions.

Conditions tenant au locataire-gérant

Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est-à-dire :

• Remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale
• Être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité
• Respecter les obligations comptables du commerçant. À ce titre, il devra mentionner sa qualité de locataire-gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...).

Conditions tenant au bailleur

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance.

Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Autrement dit, un créancier (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture.

Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises...) établis en raison de l'exploitation du fonds. On parle de « solidarité fiscale ».

En revanche, la TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Durée du contrat

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction.

Contenu du contrat

Le contrat de location-gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment :

• Identité des parties
• Éléments du fonds de commerce mis en location-gérance
• Origine du fonds (création, achat, succession...)
• Situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux)
• Situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement)
• Durée du contrat et modalités de renouvelement
• Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur)
• Obligations réciproques des parties
• Engagement de non-concurrence
• Redevance (montant et modalités de paiement)
• Dépôt de garantie
• Enregistrement et frais
• Cession du contrat et sous-location du fonds
• Résiliation du contrat
• Fin de contrat – conséquences.

Publicité du contrat

Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature.

Cette publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Chaque partie au contrat de location-gérance doit respecter des obligations réciproques.

Obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivante :

• Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
• Assurer une gestion raisonnable du fonds : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage.
• Entretenir le fonds en état d'être exploité : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
• Payer la redevance : dans les conditions prévues au contrat.

Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

• Clause de non-concurrence : elle limite le droit du locataire-gérant à exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
• Clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance.
• Clause de libre consultation de la comptabilité du locataire-gérant par le propriétaire du fonds.
• Clause de paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation du fonds par le locataire-gérant.

Obligations du bailleur

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

• Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
• Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.

Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

• Clause de non-concurrence : elle interdit au bailleur, pendant la durée du contrat, d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.
• Clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Le locataire-gérant doit payer au bailleur un loyer appelé redevance.

Fixation de la redevance

Le montant de la redevance est fixé librement par les parties. Ce montant peut être révisé à la demande d'une partie par lettre recommandée si le contrat comporte une clause d'indexation.

La redevance peut adopter une forme variable :

• Somme fixe
• Pourcentage sur les bénéfices
• Pourcentage sur le chiffre d'affaires
• Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires

Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

Fiscalité de la redevance

Le bailleur doit la déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC.

De plus, la redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 % . Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat.

Pour le locataire-gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce.

• Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit : le bailleur n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui-ci est renouvelé par tacite reconduction.
• Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.
• Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.
• Le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds : toute cause le rendant inapte à exploiter met fin au contrat (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'un incompatibilité, déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute).

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, dans l'hypothèse où le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur.

En cas de perte de valeur du fonds survenue par la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité.

Par ailleurs, la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.

À l'expiration du contrat, le locataire-gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance. Toutefois, le contrat comporte, le plus souvent, une clause de non-concurrence qui le lui interdit.

De plus, même en l’absence d’une telle clause, le locataire-gérant doit s’abstenir de toute concurrence déloyale, c'est-à-dire qu'il ne doit pas utiliser des procédés déloyaux pour détourner la clientèle du fonds qu’il a précédemment géré.